住房租赁法新规

维州政府将于2021/3/29开始施行新的维州住房租赁法规。

新维州住房租赁法规将房东(landlord)称呼为租赁提供者(rental provider)、居民称为承租者(renter)、租房合约(tenancy agreement)称为租赁合同(rental agreement) ,以下列举重要变革和一些细节。

01 房东需有正当理由以合法终止合约
正当理由如销售、变更使用方式、拆除房屋、或房东迁回租赁处等原因

02 增加租赁透明度保障租客
房东和仲介不可用误导讯息来诱使他人签订合约、不可要求租赁申请人提供不必要讯息、不可因身心障碍等因素歧视租赁申请者。

03 押金退还方式改变
无需房东许可,房客即可向住宅租赁押金管理局 (RTBA)申请要求退还部分或全部押金,房东有14天可向RTBA提出争议申请。

04 涨租时限
自2019/6/19起,房东每12个月仅能调涨房租一次(旧制为每6个月一次)。

05 禁止房租竞价
禁止房租竞价,仅能以固定价格出租物业。

06 租客欠租
若房客于14天内缴清房租欠款,解约通知将视为无效,但只适用于前四次逾期。若租客于同一年度内逾期缴纳房租多于五次,房东可发出解约通知并向VCAT提出搬离申请。

07 租客豢养宠物
自2020/3/29起,租客可通知房东将于租赁物业内豢养宠物,房东不可不合理的拒绝房客养宠物要求。

08 租客可合理修缮租房
租客对租赁房产做出规定内的修缮不需要房东允许,房东不可无理的拒绝修缮。

09 出租房最低屋况标准
房东需于房客迁入前确保租赁房产达到租赁设施、安全、隐私的最低标准,并于房客支付押金后告知屋况。若屋况不达标,租客可于搬入前终止租约或搬入后要求紧急修缮。

10 违法房东将被公开姓名
房东若经VCAT发现有违反住房租赁法的相关犯罪行为将被公开其姓名、租赁房址、及违法事实于CAV不遵循租赁法规清单。

11 口头合约将具一定效力
在新租赁法下,VCAT可使口头租赁合约正式化(纸本化);若房东已接受租客租金但尚未签约,则合约可强制执行。

12 长期租约施行办法
自2019/2/1起,租约可签订大于五年的长期合约但须遵照相关形式。若需终止长期租赁合约,租客得提前28天通知房东。长期合约到期时,租约将转为逐月续租除非双方同意延长长期合约。房东每五年可要求额外押金,但需提前120天告知租客。

13 旧合约过渡办法
2020/7/1前签订的租赁合约可按照旧的租赁法执行,直到该合约到期。

信息来源:https://www.consumer.vic.gov.au/housing/renting/changes-to-renting-laws/all-changes-in-place-from-july-2020

新规具体内容

  1. 固定价格广告和报价,并禁止邀请租赁投标

业主(业主)和房地产中介只能以固定价格刊登广告或提供租赁物业。禁止他们进行租金投标或有意征求高于广告价格的租金报价。

  1. 虚假、误导和欺骗性的陈述

禁止业主及其中介通过做出虚假或误导性陈述,或通过误导或欺骗性行为来鼓励某人签订租赁协议。

  1. 租赁申请中信息的使用

业主或其中介只能使用租房申请中填写的个人信息来评估申请人是否适合作为租客,或遵守《1997年住宅租赁法》。

  1. 不当的租赁申请问题

业主或其中介不能在租赁申请中要求不适当的信息。

  1. 合同前期的共享信息

在签订租赁协议之前,业主必须向租客告知租客该物业是在市场上出售还是正在续租,或管理者不是物业的所有者。另外必须告知租客现有水电煤账单的供应商。

  1. 租赁协议更新

租赁协议表已更新并适用于现代化平台使用。

  1. 禁止条款

某些条款禁止包含在租赁协议中。

  1. 租赁协议中的非法歧视信息

租赁协议表必须包含一份信息声明,以警示申请人、业主和中介关于非法歧视的信息。

  1. 业主不得非法歧视

在拒绝向物业出租申请人、发布搬离通知或确定允许与残障人士有关的变更等情况下,业主不得非法歧视(或指示其中介非法歧视)出租人。

  1. 最高租房押金金额及预付租金

当业主要求押金的额度或者预付租金的额度多于一个月的租金额度时,需要先达到租赁的成本标准, 该标准的增加需要考虑通货膨胀等因素,并从 2019年11月通过 “参政维州” (Engage Victoria)的网站进行公众咨询后,于2020年4月规定下来。

  1. 长期租赁协议的额外租房押金金额

在租客已经连续在租赁物业中居住至少五年的情况下,业主可以要求签订租期多余5年的租赁协议,并要求额外的租房押金。业主需至少提前120天通知租客。

  1. 支付租金的地点和方式

在签订租约之前,业主必须至少提供一种无额外手续费的付款方式,如果付款方式需要额外手续费,业主必须向租客透露手续费用金额。业主必须允许租客通过Centrepay支付租金。

  1. 数字化租借指南规定

如果租客已同意以电子方式接收文件,则业主可向租客提供电子“租房指南” 以及租客权利摘要。

  1. 披露业主详情

维州民事及行政仲裁庭可以命令中介出于法律诉讼目的披露业主的详细信息。

  1. 维州民事及行政仲裁庭可以使租赁协议正式化

在租赁协议不完整或者没有租赁协议的情况下,租客可以向维州民事及行政仲裁庭申请要求业主向租客提供完整的租赁协议。

  1. 未签署的租赁协议可执行

如果租客已经签署了租赁协议,但业主尚未签署,并且业主(或其中介)已接受租金或允许租客部分履行协议,则该协议是可执行的。

  1. 业主必须为每个租客提供一套免费的钥匙

业主必须为每位租客提供一套免费的钥匙或安全设备。如果租客需要多套钥匙或者换钥匙,业主可合理征收相应费用。

  1. 租赁物业内的宠物

租客可以在业主的书面同意下将宠物饲养在租赁物业中。业主也可以向维州民事及行政仲裁庭申请合理拒绝许可。

  1. 多次逾期支付或不交租金的新流程

当租客在14天内支付逾期租金时,业主针对该逾期租金的14天内发出的任何搬离通知均将失效。租客在一年内(12个月)有四次逾期交付租金的机会,但是在第五次未能按要求支付租金时,业主可以发出搬离通知,并向VCAT申请占有令。 根据情况VCAT可以将占有令延期,并要求租客按付款计划要求付清欠款。

  1. 租金上涨规则的变更

根据任何类型的租赁协议,房车露营地、住宅小区和合租房的业主每12个月最多只能增加一次租金。对于定期租赁协议,只有在租赁协议指定了租金增加的金额或方法时,才可以发生租金增加。

  1. 定期租赁租金上涨

在租赁协议期间如果业主要求增加租金,其新的租金金额的计算方法,并明确这是唯一使用的租金计算方法。

  1. 业主对物业进入权的更改

业主必须遵守有关进入物业权的更详细规则,包括:在人身安全和家庭暴力法规下,某些租赁者进入物业的时长以及频率,和延长某些限制进入物业的通知。

  1. 违规通知

当租客或业主给对方违规通知时,可以要求违规者进行补偿,如果违规行为造成了经济损失或人身损害,则应提供赔偿。

  1. 妨碍履行违规通知

在违规者在7天内没有遵守违规通知上其应履行的责任的规定,则业主可以向VCAT申请赔偿或合规令。

  1. 违反租客生活安宁权的通知

如果业主没有遵守租客的生活安宁权而被送达违规通知,租客可以向VCAT申请赔偿或合规令。

  1. 业主收取合理的转让费

如果将租赁协签给新的租客,则中介只能收取由于协议转让产生的费用。

  1. 电煤气费及收费责任

业主必须支付租客不承担的所有其他费用,包括租赁物业的水费。公园中的物业,业主必须支付从供应点到他们场所的安装和连接服务的费用。

  1. 过量的水电煤气费

如果租客收到因隐藏故障(例如水管泄漏)而产生的过多水电费,则业主必须支付超出租客正常使用量的费用。

  1. 社會福利住房中介服务费

社會福利住房中介可以向租客征收水费、中央供暖费、洗衣费或维修费或设施的服务费。 如果租客认为自己被收取了过多费用,可以向VCAT申请审核。

  1. 合租房的水电费

合租房经营者可以向每个租客收取单独的水费,电费和煤气费,只要收费合理且租金中并未包含该费用。

  1. 业主必须给出终止租赁协议的正当理由

中介或业主不能发出“无特定原因”的搬离通知。要终止租赁协议,业主必须提供正当理由,例如出售、改变用途或拆除租赁物业,或业主搬回租赁物业居住。

  1. 限制“终止定期租赁合约通知”的使用

业主只能在首个定期租赁协议结束后向租客发出搬离通知。这不适用于五年以上的长期租赁协议。

  1. 灵活的定期租赁协议结束日期

搬离的通知日期的制定可以在定期协议规定的结束日当天或结束日后令外指定日期。

  1. 为了变更物业用途通知搬出物业的证据

业主必须在搬离通知中附加更改用途的证明文件,维多利亚州消费者事务主管将指定必须使用的证据类型,例如建筑许可证。

  1. 因危及安全而搬出物业的通知

如果租客或其访客危及邻居、业主、其中介或业主或其中介的承包商或雇员的安全,则业主可以发出搬离通知。

  1. 发出搬出物业通知的新理由:威胁和恐吓

如果租客或任何占用租赁物业的人严重威胁或恐吓了业主或其中介,或者业主或其中介的承包商或雇员,则业主可以向租客发出14天搬离通知。

  1. 阐明由于损坏财产而搬出物业的通知

如果租客或其访客的行为或不作为导致故意或鲁莽地严重损害了租赁物业,包括任何安全设备或公共区域,则可以发出搬离通知。

  1. 房客取回租房押金的新选择

租客可以在未经业主许可的情况下,向住宅租赁租房押金管理局(RTBA)申请取回其全部或部分租房押金。

  1. 专业清洁要求

租赁协议中的条款仅在需要将物业恢复到租赁协议开始时的状态时才需要进行专业清洁,同时要考虑到合理折旧和磨损。

  1. 遗留物品程序的变更

业主必须向租客发出遗留物品的通知,并在发出通知后将其存放在安全的地方至少14天。租客留下的物品的存储、处置、销售和回收需要进一步的详细要求。

  1. 终止定期租赁协议的补偿的计算

如果租客在终止日期之前终止了定期租赁协议,则业主可以向VCAT申请赔偿。 应付金额将根据业主遭受的损失和租客遭受的任何困难确定。

  1. 租约中断补偿

如果该协议继续存在,当发生租约中断的时候,VCAT在下达赔偿令时,必须考虑到租客可能会因情况的意外变化而遭受的严重困难。

  1. 有搬离意向的14天通知,无需支付租赁中断费用

租客可以在有限的情况下(包括需要特殊或个人护理时,已经获得一定的搬离通知,需要临时危机住宿或已被接纳为社会住房的情况下),发出14天搬离意向通知,则无需支付租赁中断费用。

  1. 申请VCAT删除租户数据库列表信息

如果VCAT确定列表信息不公正,则租客可以向VCAT申请修改或删除其数据库上的列表信息。

  1. 如果VCAT要求,RTBA将提供租户详细信息

VCAT可以命令RTBA提供租客的详细信息(例如,家庭住址或电子邮件地址),以便在向租客提供文件。

  1. VCAT在发布占有令之前要考虑合理性和适当性

VCAT在没有首先考虑在申请情况下是否合理且适当之前,不得发布占有命令。

  1. 在某些情况下,VCAT不得下达占有令

如果VCAT认为不遵守某项不重要的命令或已对其进行了尽可能的补救,并且认为其违反责任不是重复的行为,则不得下达占有令。

  1. 延期执行占有令

VCAT可以签发有关在合租房或房车露营地住所的占有令。在某些情况下,基于相对困难的理由,并且不存在未付租金或其他违约情况,可以推迟这一命令。

  1. 银行或其他抵押贷款提供者遵守租赁协议

如果银行或其他抵押提供者同意抵押接受者与抵押财产订立租赁协议,则在占有财产后,他们将受该法令所有条款的约束,就如同他们是业主一样。

  1. 抵押贷款提供者欲空置出租物业的通知

想要空置所出租物业的银行或其他抵押贷款提供者必须至少提前60天通知房客。如果他们同意业主签订租赁协议,则他们无法发出此通知。

  1. 银行或其他抵押贷款提供者必须提供拥有的证据

如果银行或其他抵押贷款提供者向VCAT申请租赁物业的占有令,则必须附上法院命令,以表明其对财产的所有权和出售租赁的房屋。

  1. 唯一租客的死亡

在唯一租客死亡后,法定个人代表或已故租客的近亲可以发出搬离意向通知,业主可以发出搬离通知,或者VCAT可以发出终止协议的命令。

  1. 出租物业必须保持良好的维修状态,并且合理地适合使用

业主(业主)必须确保租赁物业被提供并保持良好的维修状态,并且处于合理适合的居住条件。无论所支付的租金金额或物业的陈旧程度和性质如何,这都适用。

  1. 条件报告要求

无论是否收取租房押金,都需要条件报告。 条件报告必须在租赁协议的开始和结束时完成。

  1. 最低租赁标准

主有责任确保其租赁物业符合最低租赁标准。最低标准于2019年11月通过Engage Victoria进行公众咨询后于2020年4月设定。

  1. 不符合最低标准

业主必须确保在租客入住之前该物业符合最低标准。如果某物业不符合最低标准,则租客可以在搬入之前终止租赁协议,或者可以要求紧急维修。

  1. 扩大紧急维修的定义

紧急维修现在包括与空调、安全装置有关的维修或更换,以及使物业不安全的任何故障或损坏,包括虫害侵袭、建筑物结构引起的或与之相关的霉菌或潮湿。

  1. 紧急维修准则

维多利亚州消费者事务主管发布准则,阐明应对紧急维修的时间表。在确定紧急维修纠纷时,VCAT必须考虑该准则。

  1. 紧急维修报销的限额增加

增加了租客在其业主未及时响应紧急维修请求时授权进行紧急维修的限额。

  1. 业主必须在7天内偿还租赁者的紧急维修费用

业主必须在租客书面通知合理的维修费用后的7天内,偿还租客紧急维修费用(如果无法修复故障,则应进行更换)。

  1. 不合规的节能更换设备的水电费用偿付责任

要业主违反其根据同等或更高规定的能源效率等级的更换水、煤气或电器的义务,业主就应承担向租赁物业供应水、煤气或电力的费用。

  1. 租金特别账户

根据租客的要求,VCAT必须命令在特定时期内将租金支付到“租金特别账户”中,当业主收到需要紧急维修的通知且无法进行这些维修,如果已将租金支付到“租金特别账户”中,则无法证明他们会经历财务困难。

  1. 申请VCAT进行非紧急维修

如果业主未在14天内执行通知的维修,则租客可以直接向VCAT申请非紧急维修。租客仍然可以向维多利亚消费者事务部索取维修报告,但不再需要向VCAT申请维修报告。

  1. 租客对租赁物业进行改装的新规则

租客可以在未经业主同意的情况下进行规定的改装。还有一些其他的修改,业主不能无理拒绝租客的同意。在2019年11月通过Engage Victoria进行公众咨询后,符合规定的改装由2020年4月决定。

  1. 主管发布了维护准则

在确定有关维护的争议时,VCAT必须考虑到维多利亚州消费者事务局主管制定的相关准则。

  1. 主管发布了清洁和维修准则

在确定有关清洁或维修的争议时,VCAT必须考虑由维多利亚州消费者事务局主管制定的相关准则。

  1. 主管发布了损坏和合理的折旧磨损准则

在确定有关损坏或合理折旧磨损的争议时,VCAT必须考虑维多利亚州消费者事务局主管制定的相关准则。

  1. 租客离开物业合理清洁

考虑到合理的折旧磨损,租客必须将房屋合理地保持干净,并处于与租赁协议开始时相同的状态。

  1. 租客和访客不得损坏物业

租客及其访客不得故意或疏忽导致损坏物业或公共区域。如果发生损坏,租客必须通知业主。

  1. 租客必须将损坏情况告知业主

在业主了解后,租客必须尽快报告损坏或设施故障。VCAT将在租客的索赔要求中考虑该报告。如果租客收到一份关于此类报告的定期租赁合约终止通知要求搬离,则搬离通知没有任何意义。

  1. 维修通知发出后偿还维修费用的时间表

租客必须在收到维修通知后的14天内向业主偿还合理的维修费用。遇到困难的租客可以书面通知业主,否则,可以向VCAT申请额外的14天以偿还维修费用。

  1. VCAT考虑折旧

VCAT在评估业主对租赁物业损坏的赔偿要求时,必须考虑折旧。

  1. 安全相关活动

租客和业主必须进行租赁协议中规定的与安全有关的活动。必要时,他们必须确保活动由具有适当资格的人员执行。

  1. 煤气和供电安全检查记录

业主必须遵守规定的要求,确保在物业进行的煤气和供电安全检查的记录被记录并保存。

  1. 干扰安全装置

除非有合理的理由,否则租客和合租房住户不得拆除、停用或干扰规定的安全装置(例如,烟雾报警器)。

  1. 外部门窗的锁

Rental providers must ensure that external doors are secured with a working deadlock and each window capable of having a lock has one. There are exceptions, for example if there is a screen door attached to an external door with a deadlock.

业主必须确保外部门有一个可以使用的锁固定,每个窗口能够有一个锁。有一些例外,例如,如果有一个屏蔽门连接到一个有锁的外门。

  1. Rental provider joining owners corporation to repair application

业主加入业主立案法团以申请维修

Where an application is made to VCAT for a breach of duty where the alleged repair Involves a problem or defect originating from the adjoining common property, the rental provider may join any relevant owners corporation as a party to the application.

如果向VCAT提出违反责任的申请,所称的维修涉及来自相邻公共财产的问题或缺陷,业主可以作为申请的当事方加入任何相关的业主立案法团。

  1. 获得法案中的家庭或人身暴力保护

在根据家庭暴力或人身暴力条款确定申请时,VCAT必须考虑申请人是否已申请家庭暴力干预命令、家庭暴力安全通知、非本地家庭暴力命令或人身安全干预命令,以及其他有关家庭或人身暴力的证据。

  1. VCAT决定在家庭暴力情况下终止租赁协议

VCAT可以决定在家庭和人身暴力情况下终止租赁协议。VCAT可以终止协议,或要求创建不包括被指控的家庭暴力或人身暴力的行凶者的新协议。

  1. VCAT在指定时间内听证与家庭或人身暴力相关的申请

向VCAT提出的终止现有租赁协议或基于家庭或人身暴力理由订立新协议的申请必须在三个工作日内进行听证,如果在此三个工作日期间无法听证,则不得迟于下一个可用的开庭日。

  1. 可以指定VCAT为家庭暴力或人身暴力行凶者提供文件

遭受家庭或人身暴力的租客可以要求VCAT向家庭或人身暴力的行凶者提供文件,以便在VCAT提起诉讼。

  1. 申请人可以包括遭受家庭暴力或人身暴力的孩子的父母或监护人

如果孩子遭受家庭或人身暴力,父母或监护人可以代表该孩子向VCAT申请命令,以终止现有的租赁协议和/或订立新的协议。

  1. 以家庭或人身暴力为理由的搬离通知是可以被质疑的

在VCAT听证占有令申请时或之前,已收到搬离通知的租客可以以通知的有效性为由向VCAT提出质疑,收到通知的行为是由家庭或人身暴力的行凶者实施的。

  1. VCAT确定由于家庭或人身暴力而终止协议的当事方的责任

当由于家庭或人身暴力而终止和/或订立新协议时,VCAT可以在受害人、行凶者与任何其他同租人之间就租房押金以及任何未付租金、水电费和损坏分配责任。

  1. VCAT可以确定家庭或人身暴力情况下的租房押金责任

在考虑要求偿还租房押金的申请时,VCAT将能够确定作为家庭暴力或人身暴力受害者的租客不应对被指控的行凶者(不是租客)的行为所造成的任何损失或损坏承担责任。

  1. 对家庭或人身暴力行为的住宅租赁数据库列表的限制

禁止业主(业主)或数据库经营者在住宅租赁数据库中列出某人的个人信息,如果这些信息是由于此人遭受家庭暴力或人身暴力行为造成的。

  1. 在家庭暴力或个人情况下,VCAT可能会删除或修改数据库列表

遭受家庭暴力或人身暴力的受害者可以向VCAT申请命令,要求其业主、中介或数据库经营者删除、修改或不列出有关申请人的个人信息。

  1. 因访客严重暴力而发出离开的通知

如果合租房、房车露营地或住宅住宅小区的住户造成、鼓励或允许发生严重暴力行为,则可以根据其访客的行为发出离开通知。如果访客是家庭成员并且所犯下的严重暴力行为是家庭暴力,则无法发出通知。

  1. 离开通知中的其他信息

关于严重暴力的离开通知已更新,包括了有关暂住居民的更多实用信息。

  1. 租赁暂停期间收集个人物品

如果由于严重的暴力行为中止了租客的协议,则中止的租客可以与业主商定,安排授权代表从物业中收集其个人物品(例如药品)。

  1. 由于严重暴力向VCAT申请终止协定

在接到因严重暴力的离开通知后,必须在两个工作日内听证向VCAT提出的终止暂停租客协议的申请。会议只能休会一次,休会时间不得超过五天。如果通知是有效发出的,并且这样做是合理和适当的,VCAT可以终止租赁协议。

  1. 长期租赁

租客和业主(业主)可以签订超过5年的定期租赁合约的租赁协议。他们必须使用规定格式进行操作。

  1. 禁止条款

某些条款禁止包含在长期租赁中。业主或租客将这些条款列入是犯罪。

  1. 额外租房押金

长期租赁可以要求每五年支付额外的租房押金,以解决下一个五年期间的租金上涨。业主必须在支付额外租房押金之前,提前120天通知租赁者。

  1. 长期租赁违约

当一方违反五年以上的定期租赁合约租赁协议的条款时,租客和业主可以向VCAT申请遵守或赔偿。

  1. 长期租赁周期租期

当长期租赁的定期租赁合约结束时,除非双方同意延长期限,否则协议将自动转换为周期协议。 在可能的情况下,周期协议将继续使用与定期协议相同的条款。

  1. 如果协议不符合规则,长期租赁的终止

如果长期租赁协议不是标准格式的,则租客可以提前28天通知业主搬离意愿。

  1. 长期租赁的搬离通知

业主可以向长期租约下的租客发出定期搬离通知。此搬离通知只能在第一个固定周期结束时发出。

  1. 使用新的术语,包括“业主”和“租客”

新的租赁法律将业主称为业主,将租户称为租客,将租房协议称为租赁协议,将合租房所有者称为合租房经营者。

  1. 更新了“健康或住宿服务”的定义

更新了“健康或住宿服务”的定义,以排除专为残障人士提供的住宿。

  1. 临时危机住宿

对临时危机住宿的定义进行了更新,以包括在规定期限内提供并规定作为临时危机住宿的住处。

  1. 转向新的租赁法律:现有租赁协议的一些例外

在2020年7月1日之前签署了现有租赁协议的业主和租客将不受某些新租赁法律的约束,直到该协议终止并签署新协议。

  1. 租客有权在租客数据库中复制个人信息

租客有权获得其在租客数据库中列出的个人信息的免费副本。一名租客可以每12个月申请一次。

  1. 对违规行为的新处罚和权力

针对明确的违反《1997年住宅租赁法》的行为,已引入民事罚款,同时还对维多利亚州消费者事务大臣兼局长赋予了公开警告权,并规定了其他新权力,以确保履行关键义务。

  1. 租赁违规登记

根据《1997年住宅租赁法》,VCAT发现业主犯有罪行或违反了该法规定的义务,他们的姓名、租赁物业地址、其罪行性质或赔偿或遵守令将在维多利亚州消费者事务网站上登记在册。

  1. 住房租赁法的新目标

该法令的目标已经修改,以反映其在现代租房管理中的作用。

该文章译自消费者权益委员会(Consumer Affair)官网信息,如有不当翻译,以英文原文为准。